Rezervačná zmluva predstavuje nepomenovanú (právnym poriadkom explicitne neupravenú) zmluvu, ktorú zmluvné strany uzatvárajú v rámci svojej súkromnoprávnej zmluvnej voľnosti podľa ustanovenia § 51 Občianskeho zákonníka, resp. ustanovenia § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka.

S rezervačnou zmluvou je možné sa v praxi najčastejšie stretnúť v súvislosti s kúpou nehnuteľností, avšak jej uzavretie nie je vylúčené ani na iný predmet kúpy. Predmetom tejto zmluvy je v takom prípade zväčša záväzok vlastníka nehnuteľnosti, že po dohodnutú dobu nebude nehnuteľnosť ponúkať na predaj iným osobám a že túto na určitý čas rezervuje v prospech konkrétneho záujemcu. Spravidla sa v takejto zmluve tiež dohodne, že pri podpise rezervačnej zmluvy záujemca zaplatí vlastníkovi rezervačnú zálohu, tj. určitú finančnú čiastku, ktorá v prípade, ak nebude v dohodnutom čase uzatvorená kúpna zmluva k rezervovanej nehnuteľnosti, prepadne vlastníkovi. Táto dohoda je pritom často formulovaná takým spôsobom, že v prípade úspešného uzavretia kúpnej zmluvy v dohodnutom čase bude rezervačná záloha tvoriť časť budúcej kúpnej ceny.

Nakoľko rezervačná zmluva predstavuje zmluvu osobitne neupravenú, právny poriadok pre jej platnosť nevyžaduje žiadne osobitné náležitosti. Je však nutné dodržať minimálne náležitosti právnych úkonov, medzi ktoré Občiansky zákonník zaradzuje:

• určitosť a zrozumiteľnosť – zmluva musí jasne a presne určovať čoho sa týka a čo sa s ňou sleduje a tiež musí jasne identifikovať zmluvné strany
• vážnosť a slobodu vôle – zmluva sa nesmie uzavierať z donútenia, pod nátlakom alebo zo žartu
• možnosť jeho predmetu – predmet zmluvy musí byť možný a zákonom dovolený, tj. napríklad rezerváciu nehnuteľnosti nemôže zakazovať osobitný predpis

Rezervačná zmluva a zmluva o budúcej zmluve:

Rezervačná zmluva môže svojím obsahom pripomínať tzv. zmluvu o budúcej zmluve, nakoľko v zásade obe sledujú rovnaký účel, ktorým je uzavretie ďalšej zmluvy v budúcnosti (v tomto prípade kúpnej). Zmluva o budúcej zmluve je oproti rezervačnej zmluve pomenovaný zmluvný typ, ktorý je priamo upravený ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia musí zmluva o budúcej zmluve obsahovať aspoň podstatné náležitosti budúcej zmluvy, tj. napríklad v prípade kúpnej zmluvy určenie predmetu kúpy a jej ceny.

Rozlišovanie medzi zmluvou o budúcej zmluve a rezervačnou zmluvou je mimoriadne dôležité z toho dôvodu, že pokiaľ uzavretá zmluva, bez ohľadu na svoje pomenovanie, bude fakticky predstavovať zmluvu o budúcej zmluve, hociktorá zmluvná strana má v zmysle ods. 2 označeného ustanovenia právo domáhať sa na súde uzavretia dohodnutej budúcej zmluvy, a to v prípade, ak v dohodnutej dobe nedôjde k dobrovoľnému uzavretiu dohodnutej budúcej zmluvy.